はじめに
この問題は一マンションに限ったものではなく、全国の分譲マンションに共通する課題であり、いわば「構造的なブラックボックス問題」の象徴です。
すなわち、約700万世帯・1,600万人が暮らす集合住宅における「見えにくい管理会社の業務運営の実態」を問い直す契機とし、ひいては日本社会全体の公益に資する取り組みと位置づけています。
【経緯と問題の核心】
2023年10月10日開催の第32期10月定例理事会において、私は管理会社・大京アステージによる「偽装工事」の問題（案件No.1）について約4時間にわたり追及しました。
これを機に、当管理組合と大京アステージとの間で約2年間にわたる交渉と折衝が続きましたが、残念ながらその対応は終始不誠実でした。
具体的には、形式的な文面回答の繰り返し、説明責任の回避、住民意思の軽視といった企業体質が露呈しました。
【第1回面談での印象的な場面】
2025年3月7日（14:10〜16:10）に開催された第1回目の面談では、
大京アステージから辰己支店長・肥川副支店長・藤高リーダーの3名が出席しました（会場：喫茶屋らんぷ下津店）。
この面談で、肥川副支店長から次の発言がありました：
「今後は、書面での回答は行わず、すべて面談での口頭回答に切り替えることが、会社方針です。」
この発言を聞き、私は強い衝撃を受けました。
以後も第2回・第3回と面談が重ねられましたが、本質的な改善や真摯な対応は見られませんでした。
【私の意識の変化と決意】
このやりとりを通じて、私はある確信に至りました。
それは、「この問題は一マンションに限ったことではなく、全国の分譲マンションに共通する構造的課題である」ということです。
つまり、管理会社の業務運営が不透明で、住民が正当な情報を得られないという「マンション管理のブラックボックス問題」が、全国で広がっているという現実です。
その結果、私は個人的な経験を超え、社会的公益に資する行動を起こすべきだと決意し、
2025年5月23日、大京アステージに「最終通告書」を送付しました。
しかし、同社からの回答はこれまでと変わらず、
「社長面談の要望には応じられない」
との一点張りでした。
【再最終通告書の送付】
そのため、やむを得ず同年5月27日、「再最終通告書」を送付するに至りました。
以下に今後の具体的な対応に関してご案内申し上げます。
対応状況については、当該特設サイトにて随時ご報告いたします。
2025年5月19日
ライオンズマンション稲沢管理組合
第33期 理事長 長谷川 進
🟡 3行でわかる要旨
- 管理会社・大京アステージによる不透明な対応が、住民意思決定記録の隠蔽を含む「マンション管理のブラックボックス問題」を象徴する事案となった。
- 2023年10月の偽装工事追及以来、約2年間の交渉で形式的回答や口頭回答への切替など、説明責任の回避姿勢が一貫して露呈した。
- 管理組合は社会的公益を重視し、最終通告書・再最終通告書を送付。報道機関や行政への情報提供、法的措置準備へと動き出している。
🔶 問題の構図
この問題は一マンションに限らず、全国約700万世帯・1,600万人が暮らす集合住宅に共通する「マンション管理のブラックボックス問題」を象徴するものです。具体的には、以下のような構造的課題が浮き彫りになっています。
- 業務運営の不透明性：管理会社の意思決定や現場判断が住民に見えず、必要な情報が伝わらない。
- 説明責任の欠如：住民の追及に対して形式的・文面回答しか示さず、根本原因や再発防止策を提示しない。
- 口頭回答への切替：あえて文書での説明を避け、口頭のみのやり取りにすることで記録や証拠を減らし、追及を困難にする手法。
- 住民意思の軽視：住民側の正当な要望（議事録や社長面談など）に対し、一貫して拒否または回答を差し控える態度を貫く。
- 社会的影響の拡大：この事案を契機に、全国のマンション管理組合が同様の問題を抱えている可能性を認識し、業界全体への警鐘となっている。
1️⃣ 問題の発端
- 2023年10月10日：第32期10月定例理事会において、長谷川理事長が大京アステージによる「偽装工事」の問題（案件No.1）を約4時間にわたり徹底追及。
- この追及をきっかけに、以後約2年間にわたって管理組合と大京アステージとの間で交渉・折衝が続いたが、対応はいずれも不誠実だった。
- 住民側は「議事録の開示」「社長面談の機会確保」「再発防止策の提示」などを求めたものの、形式的な文面回答を繰り返すだけで具体的な改善に至らず。
2️⃣ 具体的事実
- 形式的な文面回答の繰り返し：
- 大京アステージは住民の質問に対して、定型文や簡単な謝罪文のみを提示し、核心部分の説明を回避。
- 「質問への回答は差し控える」「社長面談には応じられない」など、説明責任を果たさない姿勢を貫いた。
- 第1回面談（2025年3月7日 14:10～16:10）：
- 出席者：辰己支店長・肥川副支店長・藤高リーダー（会場：喫茶屋らんぷ下津店）。
- 肥川副支店長の発言：「今後は書面での回答を行わず、すべて面談での口頭回答に切り替える」という会社方針を明言。
- 住民側はこの発言に衝撃を受け、以後の面談でも真摯な改善は見られなかった。
- 約2年間にわたる交渉経過：
- 第2回・第3回と面談を重ねるも、実質的な解決策は示されず。
- 最終的に住民側は「書面回答」「責任者の明確化」「再発防止策の具体提示」を繰り返し要請したが、すべて拒否または保留された。
- 最終通告書送付（2025年5月23日）：
- 問題の本質が「一マンションに限らず全国の集合住宅の構造的課題」であることを訴え、社長面談や説明責任を果たすよう厳しく要求。
- 回答がないまま「社長面談の要望にも応じられない」と突っぱねられた。
- 再最終通告書送付（2025年5月27日）：
- 最終通告書への無応答を受け、住民側はやむを得ず再度「再最終通告書」を発行。
- 今後の対応計画（報道機関への情報提供、行政・監督機関への通報、法的措置準備）を含めた具体的アクションを示した。
3️⃣ 影響と被害
- 情報の非対称性による住民の権利侵害：
- 重要事項の議事録が作成・保管されないことで、住民は過去の意思決定経緯を検証できず、適切な判断機会を失う。
- 信頼関係の破壊：
- 管理会社への不信が拡大し、住民間で「本当に公正な運営が担保されるのか」といった不安が募る。
- 全国的な波及リスク：
- 組合が悪質な対応をされても追及手段が限られる構造的課題が、他のマンション管理組合にも存在する可能性がある。
- 結果として、業界全体のガバナンス不全が露呈し、マンション管理制度への信頼低下を招く恐れがある。
- 地域住民・社会への影響：
- 一連の問題がメディアや行政に報じられることで、マンション管理問題への注目が高まり、適正化を求める声が強まる。
- 最終的には、国土交通省や地方整備局を巻き込んだ大規模な監督・指導のトリガーとなり得る。
4️⃣ 証拠資料一覧
- 2023年10月10日：第32期10月定例理事会議事録 議案5：長谷川氏より確認事項３（偽装工事追及部分、約4時間にわたる質疑応答記録）
- 面談記録：
- 発言記録：
- 肥川副支店長の「書面回答を一切行わず、口頭回答に切り替える」発言を記録した第1回面談議事録
- 最終通告書（2025年5月23日）：住民側が大京アステージに送付した文書（問題提起・社長面談要請・説明責任要求など）
- 再最終通告書（2025年5月27日）：最終通告書への無応答を受けて送付した文書（今後の対応計画や公開方針などを記載）
- 対応計画資料：
- 報道機関への情報提供リストおよび送付実績
- 行政・監督機関への通報先一覧（国土交通省、中部地方整備局、愛知県住宅政策課、マンション管理業協会）
- 法的措置準備文書（弁護士依頼の見込み・証拠整理リスト）
5️⃣ 管理会社の対応・回答
- 形式的文面回答の繰り返し：住民側の質問や追及を受けても、定型文による謝罪文や抽象的な説明のみを提示し、具体的な事実説明や再発防止策を提示せず。
- 説明責任の回避：「回答は差し控える」と繰り返し表明し、住民の追及を実質的にシャットアウト。
- 口頭回答への切替（第1回面談）：2025年3月7日の面談で、肥川副支店長が「今後は書面での回答を行わず、すべて面談での口頭回答に切り替える」と会社方針を表明。
- 社長面談の拒否：住民側が社長面談を要望しても、「社長面談には応じられない」の一点張り。文書での回答も示さず、最高責任者による説明責任を果たさない。
- 最終通告書への反応：「最終通告書」を受領しても、これまでと同様の態度を崩さず、まったく誠実な対応を示さなかった。
6️⃣ 管理組合の対応と提言
- 偽装工事追及（2023年10月10日）：第32期10月定例理事会での集中的な質疑を皮切りに、住民の声を結集。
- 約2年間の交渉・折衝：複数回の面談（第1回～第3回）を開催し、議事録開示や社長面談などを要請。
- 最終通告書送付（2025年5月23日）：
- 「一マンションに限らず全国の構造的課題である」という視点から問題を捉え直し、社長面談要請・説明責任履行を厳しく要求。
- 回答がないまま「社長面談拒否」の一点張りであったため、さらなるアクションを決意。
- 再最終通告書送付（2025年5月27日）：
- 住民側が今後の具体的対応計画を提示し、報道機関や行政への情報提供、法的措置準備を宣言。
- 報道機関への情報提供：
- 複数社へ同時送付し、反応のあったメディアと取材を開始。
- 必要に応じて「先行リーク（オフレコ提供）」→「正式取材依頼」というフローを想定。
- 行政・監督機関への通報：
- 国土交通省（マンション管理適正化法違反の可能性）
- 中部地方整備局 住宅部門（監督・指導を要請）
- 愛知県住宅政策課（管理会社に関する相談窓口）
- 一般社団法人マンション管理業協会（自主規制団体への報告）
- 法的措置の準備：
- 既に整理された証拠をもとに、弁護士名での内容証明送付を検討。
- 必要があれば提訴や刑事告訴に踏み切る計画を立案中。
- 全国のマンション管理組合への注意喚起：
- 本事案を「構造的ブラックボックス問題」と位置づけ、他組合への参考事例として啓発を図る。
- 共有資料やプレスリリースを通じて、管理会社の監視・情報開示を強く促す。
以上のように、本ページでは「管理会社の不透明な業務運営」を契機に約2年間にわたる交渉経緯を整理し、全国的なブラックボックス構造の問題提起を行っています。今後は報道機関や行政の巻き込み、法的措置準備を進めることで、マンション管理制度全体の信頼回復と透明化を目指します。
改訂履歴
2025年5月11日 大京アステージ対応計画書を作成
2025年5月18日開催の第33期5月理事会にて「大京アステージ対応計画書」を満場一致で承認決議
議事録の抜粋
2025年6月29日開催予定の第33期総会前理事会に向けて（「大京アステージ対応計画書」を総会承認へ）
2025年6月9日 理事会招集通知書と理事会資料を開催前に事前配布
理事会招集通知書
