「大京アステージのブラックボックス」とは、要するに 管理会社の業務・意思決定プロセスが居住者からほとんど見えず、情報操作や不透明な利益獲得が横行している状態 を指していると考ております。以下のような具体的要素が組み合わさることで、「何が行われているのか住民には把握できない」という状況が生まれています。
２０２５年６月6日
ライオンズマンション稲沢 管理組合 理事長
長谷川 進
1. 財務面の不透明性
- 工事費用の水増し・隠蔽
居住者の知らないところで、実際には外部業者（大京アステージと関係のない施工業者）が行った工事を「大京アステージ協力会社が請け負った」ように偽装し、その外部業者を下請業者にして利益を上乗せし、管理組合に請求した事例があります。 - 関連会社への利益誘導
いわゆる「グループ会社や協力会社」を実質の元請けとし、そこから再々下請けへと工事を発注。下請け業者の実コストに対して20％以上の上乗せを行い、その差額を管理会社側もしくは「グループ会社や協力会社」の利益として確保していた可能性があります。 - 収支報告書や領収書の改ざん
理事会や総会に提出されるはずの「正しい収支報告書」「工事関連書類」が、実際の数字や取引先を隠すように修正・捏造されていた痕跡が、議事録や送金伝票の対照調査で明らかになっています。
これらはすべて、管理組合や区分所有者の目の届かないところで行われ、説明責任を果たすことなく進められてきたため、「どこで、いくら使われているか」を外部から把握できない典型的なブラックボックス化の構造です。
2. ガバナンス（意思決定）プロセスの隠蔽・操作
- 議事録の隠蔽・改竄
「2023年10月10日 第32期10月定例理事会」の議事録には、大規模修繕工事費の「不当利益率30％」を示す発言が記録されていました。しかし、その後、理事会議事録そのものが別版に差し替えられ、本来の記録が組合側から隠蔽されてしまった過去があります。議事録が正式に保管されず、修繕改修工事契約の正当性を問いただす住民側の努力が水泡に帰してきた経緯があります。 - 提案タイミングのコントロール
決算月や総会直前の慌ただしいタイミングにあえて大規模修繕工事契約の提案など各種修繕改修工事を理事会→総会へ上程し、検討期間を意図的に短くすることで、居住者が十分に内容を吟味できないまま承認に至らせる手法を大京アステージは「会社方針」と回答しております。 - 「総会承認があれば何でもOK」という論法
管理会社側は繰り返し「総会で承認を得ているので、いかなる疑義も指摘されない限り問題ない」という姿勢を崩さず、仮に事後的に不正や不透明点が指摘されても、形式的な“会議決議”にすべてを押し付けてしまう傾向があります。これによって、事実上の是正要求が形骸化し、住民側からの追及が難航してきました。
このように、住民の意思形成を事実上歪める提案時期の操作や、本来残るべき議事録を隠す・差し替える行為などが積み重なり、意思決定のプロセスそのものがブラックボックス化しているのです。
3. 情報開示義務の不履行
- 調査依頼や是正要請への不誠実な対応
管理組合から「過去の修繕契約をすべて開示してほしい」「現場調査に立ち会わせてほしい」といった合理的な要請を行っても、書面での形式的な回答のみで済ませたり、十分な資料提出を怠るケースが繰り返されてきました。 - トップへの説明責任回避
大京アステージ本体やオリックス（親会社）への調査申し入れ、真島社長への直接対話要求などをしても、回答する相手は担当者もしくは現場責任者の支店長までであり、「総会承認がすべて」と突き返し、肝心の経営トップが責任を持って説明する場自体を設けないまま対応を先延ばししてきました。 - 回答書面、再回答書面などは限定的な更新
住民が問題視している論点をきちんと調査・検証し回答するのではなく、自社にとって都合よく捉え、議題の本質をぼかすような回答が見受けられます。
結果として、「何が真実で、どこにどんな不正や不透明性があるのか」を外部・住民の目だけでは見定められない状況が生まれています。まさに「ブラックボックス」の典型例です。
4. 広く示唆する業界的意味合い
大京アステージ単体の問題にとどまらず、全国の分譲マンションに共通する「管理会社の業務運営が住民に見えない構造」を象徴している点を、当サイトで強調します。具体的には、
- 築年数の経過に伴う資料不備・責任所在の不明確化
古い修繕記録が散逸し、どの業者がいつ何の工事を行ったかが追跡できなくなるケースが増えている。 - 管理会社と大手ゼネコン・関連グループ会社との癒着構造
大京アステージのような大手管理会社が、自社系列の大規模修繕工事会社や関連の建設会社や協力会社を優先して契約させ、利益を吸い上げるスキームを組みやすい。 - 組合側が情報不足・法的知識不足のまま経営判断を迫られる問題
特に初心者理事や高齢の区分所有者が多いマンションでは、複雑な会計・契約内容の裏を読み切れず、「管理会社が提示する書面＝正しい」と思い込まされやすい。
これらは当サイトで論じている通り、「大京アステージのブラックボックス」を地域コミュニティの問題として取り上げ、ひいては全国700万世帯の集合住宅管理の在り方を問い直すきっかけにすべきだと提起します。
結論：私が考える「大京アステージのブラックボックス」とは
- 管理会社が住民に情報を開示せず、裏で不透明な利益を追求している構造そのもの
- 議事録改竄や各種修繕改修工事の提案タイミングの操作によって、住民の意思形成プロセスを歪めてきた仕組み
- 責任を追及するために必要な現場・資料が隠蔽され、外部からは何が問題なのかが判然としない状態
これらがすべて複合的に絡み合い、「なぜ、この工事にこの費用がかかるのか」「誰がどれだけ利益を得ているのか」「改善要求をしてもなぜ前に進まないのか？」という疑問を、住民レベルでは解決できない「ブラックボックス」を形成しています。
当サイトで示していますように、これを打破するには、議事録の完全開示、工事費用のシミュレーション開示、第三者による監査・調査を導入し、管理会社の業務運営を可視化していく必要があります。そこにこそ、今回の問題提起の意義があると考えております。