No.11 大京アステージ事業管理部コンプライアンス課への依頼事項

🟡 3行でわかる要旨

  • 大京アステージが2023年10月10日開催の第32期10月定例理事会議事録を隠蔽・捏造し、証拠を破棄する重大な不正行為を行ったにもかかわらず、形式論にすり替えて説明責任を放棄している。
  • 管理組合側は2024年1月以降、親会社オリックスや大京アステージコンプライアンス部門へ調査を申し入れ、複数回の面談や書簡のやり取りを経て不正の証拠を突きつけたが、大京アステージは「どちらの議事録が正式か」という論点に矮小化する回答に終始した。
  • 管理組合は2025年5月の理事会で隠蔽された議事録を正式と承認し、法的責任追及を視野に入れつつ、全国のマンション管理組合への注意喚起や報道提供を準備している。

🔶 問題の構図

  1. 議事録隠蔽・捏造の発覚
    • 2023年10月10日開催の第32期10月定例理事会議事録が、大京アステージと当時の理事長によって持ち去られ、隠蔽・改ざんされた。
    • 本来、出席役員全員が署名押印すべき議事録が、理事長の指示により一部改変され、正当な記録が隠されていた。
  2. 大京アステージの対応姿勢
    • 当初から「どちらの議事録を正式とするか」という形式論に話をすり替え、隠蔽・改ざんという本質的責任に一切触れずに問題を矮小化。
    • 説明責任を果たさず、組織的な関与を否認し続けることで法的・倫理的責任から逃れようとしている。
  3. 管理組合の追及と社会的意義
    • 管理組合は証拠を集め、親会社オリックスや大京アステージコンプライアンス部門への申し入れ、複数回の面談を重ねたうえで不正を暴露。
    • これは全国の分譲マンションに共通する「管理のブラックボックス」構造の象徴であり、組合運営の健全性や住民の権利保護の観点から、社会的監視・是正が必要と判断している。

1️⃣ 問題の発端

  • 2024年1月16日：大京アステージ真島吉丸社長へ善管注意義務違反など各種不正行為に関する書簡を証拠とともに提出（社内調査を依頼）。
  • 以降、理事会議事録の隠蔽や捏造が疑われる事実を管理組合側が把握し、真実解明を求める動きを開始。
  • 2024年4月11日：親会社であるオリックス社長へ正式な調査を申し入れ。
  • 2024年4月16日：オリックス不動産から連絡が入り、大京アステージ事業管理部コンプライアンス課が交渉窓口となる。

2️⃣ 具体的事実

  • 隠蔽された議事録の持ち出し・改ざん
    • 第32期10月定例理事会（2023年10月10日）において、本来出席役員全員が署名押印すべき議事録を大京アステージ側と理事長が共謀し持ち去り、2024年2月の議事録回覧時に隠蔽。
    • 2024年3月20日開催の第32期決算月理事会で副理事長、書記担当理事らが「隠された議事録が真実である」と証言。
    • その後、隠蔽された原本を改ざんして「捏造議事録」を保管。出席役員全員への署名押印を怠ったまま、新たな議事録として扱われた。
  • 理事会決議の取消と改変
    • 当時の理事長が2024年4月定例理事会で「出席役員全員を議事録署名人とする」決議を突然取り消し。
    • 以降、署名押印の要件が撤廃されたことで、捏造された議事録が「正式」として扱われる土壌が整えられた。
  • 面談や書簡によるやり取り
    • 2025年2月2日：大京アステージ事業管理部コンプライアンス課へ、真島社長による弁明書提出のお願いを送信。
    • 2025年2月4日：大京アステージ事業管理部コンプライアンス課からの受領確認が到着。
    • 第1回面談（2025年3月7日）、第2回面談（2025年3月18日）、第3回面談（2025年4月18日）を実施。いずれも大京アステージ側が隠蔽事実について明確な説明を避けた。

3️⃣ 影響と被害

  • 管理組合運営の健全性毀損
    • 隠蔽・捏造された議事録に基づき管理会社が業務を遂行したことで、本来の理事会決議が反映されず、組合運営の透明性と公平性が著しく損なわれた。
  • 区分所有者の権利侵害
    • 不正に交わされた工事契約や送金書類により、区分所有者が本来不要な費用（20％〜30%上乗せされた工事代金）を負担させられた可能性。
    • 正しい情報が共有されず、住民が適切な判断を行えない状況が継続した。
  • 法的・社会的信用の失墜
    • 大京アステージおよびオリックスグループ全体のコンプライアンス意識に疑義が生じ、顧客企業や住民からの信頼が大きく損なわれた。
    • 本件が全国のマンション管理組合の注意喚起にまで発展することで、同社のブランド価値が大きく毀損されるリスク。

4️⃣ 証拠資料一覧（ページ掲載・言及資料）

5️⃣ 管理会社（大京アステージ）の回答要旨

  • 最終回答（2025年5月15日）
    • 「2023年11月に提出された議事録（捏造案）が有効である」と一方的に宣言。
    • 隠蔽・捏造の事実には一切触れず、当時の理事長と協力していないと主張。
  • 再回答（2025年5月23日）
    1. 「議事録の正誤論」へのすり替え
      • 隠蔽・捏造という措置ではなく、「２つ存在する議事録のうち、どちらが正式か」という認定問題に論点を絞ろうと試みた。
    2. 捏造・隠蔽・証拠破棄の否認
      • 本来、大きな法令違反であるはずの行為については言及せず、「記録の形式や署名押印の有無」で正当性を判断させようとした。
    3. 第32期理事長との共謀否定
      • 当時の理事長との関与を一切認めず、「委託業務の範囲内」で対応したと説明。
    4. 組織的責任の回避
      • 本件を「現場担当者の行き違い」や「理事会内部の問題」に矮小化し、倫理的・法的責任からの逃避を図った。

6️⃣ 管理組合の対応と提言

  • 事実確認と議事録承認（2025年5月18日 第33期5月定例理事会）
    • 隠蔽された2023年10月10日の議事録を「真実の議事録」として全会一致で再承認。これにより、捏造議事録は正式な記録としての効力を失った。
  • 法的・行政的措置の検討
    1. 法的責任追及
      • 大京アステージに対し、民法上（債務不履行・善管注意義務違反・不法行為責任）、区分所有法上、マンション管理適正化法・業法、さらには刑事責任（私文書偽造罪や背任罪）を含めた法的責任を追及する準備を進める。
    2. 行政当局・報道機関への情報提供
      • 行政機関への通報に加え、キー局や新聞社など報道提供を優先し、社会的監視によって是正を促す方針とする。
    3. 全国組合への注意喚起
      • 本件をモデルケースとして、全国のマンション管理組合に向けた注意喚起文書・プレスリリースを発行。管理会社の不正予防策やガバナンス強化を提言。
  • 内部ガバナンス強化策
    • ①議事録原本の保管・共有ルールの明文化、②理事長および管理会社の権限チェック体制の強化、③定期的な外部監査の導入や第三者委員会の設置検討。
  • 住民への情報開示
    • 区分所有者に対し、本件の経緯・証拠資料の内容・今後の対応方針を詳細に説明し、理解と協力を求める。
  • 今後の提言
    1. 透明性の確保：議事録署名押印の徹底義務化とその適切な管理体制を構築。
    2. 第三者チェック：管理会社の業務に対して外部専門家による定期監査を義務付ける。
    3. 住民参画の推進：重要議題については住民説明会を併催し、理事会決定プロセスの公開を徹底。

結論：
本件は大京アステージという管理会社が、理事会議事録を隠蔽・捏造し、証拠隠滅を図った重大な不正事案であり、同社の倫理性・法的責任を問いただす必要があります。管理組合はすでに正式議事録を承認し、法的措置や報道提供による社会的監視を視野に入れた次のステップに進んでいます。同時に、全国のマンション管理組合に向けた注意喚起とガバナンス強化策を提言し、二度と同様の不正が起こらないよう、管理体制の抜本的改善を図る所存です。

大京アステージが2023年10月10日開催の第32期10月定例理事会議事録を隠蔽・捏造し、証拠を破棄する重大な不正行為を行い、最終的に形式論にすり替えなければならなかった理由は、下記の「No.3 大規模修繕工事に隠された不当利益」をご覧ください。

No.3大規模修繕工事に隠された不当利益

改訂履歴

理事会議事録原本・改ざん版の対比

隠蔽された2023年10月10日開催の第32期10月定例理事会議事録

第33期5月定例理事会において真実と承認決議
20231010理事会議事録_ダウンロード

改ざんした2023年10月10日開催の第32期10月定例理事会議事録

2024年3月20日開催の第32期決算月理事会で副理事長、書記担当理事らが「隠された議事録が真実である」と証言以降に偽造
偽造20231010議案_結果（署名欄付） (2)ダウンロード

改訂履歴

全国の管理組合の皆様へ：管理会社との共謀によって理事会議事録など重要書類が意図的に隠蔽される事態に関する注意喚起・提言

全国の管理組合への注意喚起・提言ダウンロード