🟡 3行でわかる要旨
- 大京アステージは、マンションの排水管を「雨水管」と偽って扱い、排水管つまり原因調査・つまり解消工事を管理委託契約書に定めのある排水管清掃作業の保証対象外とした。
- その結果、管理組合は本来保証されるべき修繕対応が行われず、説明責任と誠実義務を著しく逸脱する不正行為が露呈した。
- 管理組合は事実関係を徹底的に追及し、再発防止策および法的責任を検討している。
🔶 問題の構図
- 管理会社（大京アステージ）の不誠実対応
- 排水管のつまり解消工事を実施したにもかかわらず、「それは雨水管工事」と偽装して保証対象外と主張。
- 2024年10月以降、理事会や排水管清掃報告書にもとづく事実を隠蔽し、原因究明をあいまいにして説明責任を回避。
- 管理組合（ライオンズマンション稲沢）の被害
- 管理委託契約で保証義務があるはずの排水管つまり対応が行われず、住民の安心できる生活環境が損なわれた。
- コスト負担の不透明化による信頼喪失と、正当な修繕権利の剥奪。
- 住民・区分所有者の視点
- 2021年からたびたび「排水管のつまり」を報告していたにも関わらず、2025年まで保証を受けられず、生活環境に悪影響。
- 本来不要な費用を支払うリスクおよび、管理会社への不信感を募らせた。
1️⃣ 問題の発端
- 雨水管カット原因
- 2024年10月の理事会で、雨水管が切断されて周辺一帯が常に湿っていることを理事会が指摘し、大京アステージに現場調査を依頼。
- 大京アステージは「雨水管カットの原因は不明」と回答。
- 過去の排水管つまり解消工事を「雨水管業務」と主張
- 2021年1月第29期理事会では「排水管のつまり」が把握されながら様子見され、同年4月・7月に「雨水桝・雨水管調査」「雨水配管洗浄作業」として77,000円・193,600円を大京アステージへ支払い。
- しかし、2025年3月22日の「排水管清掃報告書」では、実態は排水管の清掃であり、保証対象外とするために「雨水管」と偽装して記載。
2️⃣ 具体的事実
- 2021年1月27日 第29期1月定例理事会議事録
- 「排水管のつまり」が認識され、理事会で今後の対応を協議した記録。
- 2021年4月30日・7月31日 支払い実績
- 4月30日：77,000円（雨水桝・雨水管調査／大京アステージ）
- 7月31日：193,600円（雨水配管洗浄作業／大京アステージ）
- これらは実際には排水管のつまり解消のための作業であったにもかかわらず、契約上は「雨水管業務」として分類され、保証対象外化を図った。
- 2025年2月 理事会だより（2025年2月発行）
- 区分所有者向けに「雨水管カットによる周辺湿潤問題」と「排水管つまり解消工事の隠蔽」が報告された。
- 2025年3月22日 排水管清掃報告書
- 「雨水管カット部の下のつまり管」「貯水槽横の排水桝下のつまり管」の高圧ジェット洗浄清掃写真を提示し、「排水管清掃前、作業中、排水管清掃後」として記載。
- 清掃作業そのものから「排水管」であることが判明し、契約上保証の対象であるはずだった。
- 管理委託契約書
- 敷地内排水管は高圧ジェット洗浄が標準作業と明記。
- 「排水管」を「雨水管」と偽装したため、本来保証すべき作業を逃れた形跡がある。
- 2025年5月15日 大京アステージ回答書
- 排水管つまりの2件を「雨水管」として扱ったまま、雨水管カット原因は「不明」「詳細不明」と曖昧表現で回答。
- 2025年5月17日 21:36 再通知書
- 「雨水管カットの原因を明示せず漫然と『原因不明』とする態度は、善管注意義務に反し、不誠実である」と強く抗議し、以下1〜4の再回答を要求。
- 1 雨水管切断が初めて確認された日時および経緯。
- 2 当該切断が行われたと疑われる期間の施工・工事履歴。
- 3 原因特定に向けた調査の具体的内容とその限界（なぜ「不明」に至ったか）
- 4 今後の再発防止策と、住民への補償・報告の方針。なお、このような構造物破壊が結果的に雨漏り・設備劣化などの損害に発展していた場合、民法上の債務不履行責任、あるいは不法行為責任を問われる可能性があることを、貴社としても十分に認識いただきたく存じます。
- 2025年5月18日 理事会説明記録
- 大京アステージが2021年に施工した「排水管つまり原因調査とつまり解消工事」の写真を提示し説明。
- 2025年5月23日 大京アステージ再回答
- 「雨水管カットは認めるが、過去の2件の「排水管つまり原因調査とつまり解消工事」はあくまでも『雨水管』の対象であり、保証の対象外」と主張し続けた。
3️⃣ 影響と被害
- 住戸側の生活環境悪化
- 雨水管（偽称）のカットにより排水機能が低下し、建物周辺が常時湿潤状態になったことでカビや腐食のリスクが高まった。
- 保証権利の侵害
- 「排水管つまり」は契約上保証対象であるにもかかわらず、「雨水管」として扱われたため、追加で本来負担すべき無償修繕を得られず、区分所有者に経済的損失が発生。
- 信頼失墜
- 管理会社への不信感が住民間で爆発し、理事会メンバーにも「今後どこまで安心して委託できるか」という不安が広がった。
- 収支影響
- 当初保証対象だった作業を有償扱いにされた分、修繕積立金や管理費に不透明な追加負担が生じる可能性がある。
- 法的リスクの顕在化
- 大京アステージは債務不履行責任（民法415条）、善管注意義務違反（民法644条）、不法行為責任（民法709条）を問われるリスクが高まった。
- 区分所有法上の議決取消請求や、将来的に設備故障が深刻化した場合の損害賠償請求が現実味を帯びる。
4️⃣ 証拠資料一覧
- 2021年1月27日 第29期1月定例理事会議事録（抜粋）
- 「排水管のつまり」が認識され、理事会で対応方針を協議した記録。
- 2021年4月30日・7月31日 支払い実績
- 77,000円（雨水桝・雨水管調査）、193,600円（雨水配管洗浄作業）の領収書／請求書。
- 管理委託契約書 抜粋
- 「敷地内排水管は高圧ジェット洗浄」を保証義務とする条文。
- 2025年2月発行 理事会だより
- 区分所有者向けに「雨水管カット問題」と「排水管つまり解消工事隠蔽」を報告した文書。
- 2025年3月22日 排水管清掃報告書(大京アステージが排水管を雨水管と偽った証拠1：排水管清掃報告書に本件対象のつまった管に対して高圧ジェット洗浄を行っている点)
- 排水管清掃報告書に「雨水管カット部の下」「貯水槽横の排水桝下」の詰まった箇所の管の清掃写真が掲載され作業内容が報告したあること。
- 2025年1月30日 保守点検指摘事項報告書を受領 機能停止や安全上問題がある状態もしくは法令に適合しないと指摘され、住民へ報告。
- 2025年5月15日 大京アステージ回答書<ご質問事項> 13 抜粋
- 「原因不明」「詳細不明」とした虚偽説明および保証対象外の主張。
- 2025年5月17日 21:36 再通知書 【再確認・再回答を求める主要論点】12
- 「原因を曖昧にする態度は善管注意義務違反」とする抗議文と再回答要求。
- 2025年5月18日 第33期理事会議事録 抜粋
- 大京アステージが過去のつまり解消工事写真を提示し、「雨水管カット」として説明した記録。
- 2025年5月23日 大京アステージ再回答書<ご質問事項>13 抜粋
- 「雨水管カットを認めつつも、過去工事は『雨水管』対象である」と強弁した文面。
- 排水管を雨水管と偽った現場写真
- 2025年5月18日理事会で提示された、2025年3月22日 排水管清掃報告書より抜粋
- 雨水管カットの証拠写真 （実際に切断・清掃された時の管の写真。）(大京アステージが排水管を雨水管と偽った証拠2：排水管清掃箇所と同じ管に対して下記の調査と清掃作業を実施した点)
- 1 令和3年(2021年)4月30日 77,000円 雨水桝・雨水管調査 （大京アステージ）より抜粋
2 令和3年(2021年)7月31日 193,600円 雨水配管洗浄作業 （大京アステージ）より抜粋
- 1 令和3年(2021年)4月30日 77,000円 雨水桝・雨水管調査 （大京アステージ）より抜粋
5️⃣ 管理会社の対応・回答（大京アステージの回答の変遷）
大京アステージの回答の変遷一覧表より抜粋
| No. | 不正行為項目(★印は当時の理事長と共謀) | 2025年5月15日初回回答（要旨） | 2025年5月23日再回答（要旨） |
- 主張内容
- 「雨水管カット」を認めるものの、2021年に実施した2件の「排水管つまり原因調査とつまり解消工事」は『雨水管』を対象としたものであり、保証範囲外だったと断言。
- したがって、排水管つまりの部分については契約上の保証義務を逸脱していないと主張。
- 「原因不明」「詳細不明」とし、調査の限界を理由にこれ以上の原因究明や補償については回答しない姿勢。
- 問題点
- 「排水管」をあえて「雨水管」と偽装して扱うことで保証責任を回避し、契約上の説明責任・誠実義務を放棄。
- 原因調査を曖昧に終わらせることで、住民の安心を損ない、将来的な再発防止策も示さない。
6️⃣ 管理組合の対応と提言
- 再通知書による追及（2025年5月17日送付）
- 原因究明の明示要求
- 「雨水管切断が初めて確認された日時・経緯」「切断が疑われる期間の工事履歴」を文書で再回答させる。
- 調査内容と限界の開示
- 「原因を不明とするに至った具体的な調査方法」「調査した範囲とその結果」を開示させ、なぜ曖昧回答に至ったかを説明させる。
- 再発防止策および補償方針
- 今後の具体的な再発防止策（例：定期点検強化、外部専門家の活用）と、被害住戸への補償・報告方法を示すよう要求。
- 原因究明の明示要求
- 理事会での継続説明会開催
- 2025年5月18日理事会での提示資料をもとに、住民向けに「雨水管カット問題・排水管つまり偽装」について説明会を開催。
- 区分所有者からの質疑応答を受け、管理会社に対して再度詳細な説明を迫る予定。
- 法的対応の検討
- 民事責任追及
- 債務不履行責任（民法415条）および善管注意義務違反（民法644条準用）に基づく損害賠償請求を検討。
- 不法行為責任（民法709条）も視野に入れ、隠蔽行為による損害賠償を求める。
- 区分所有法上の対応
- 区分所有法第59条・第60条の議決取消請求手続きを検討し、排水管清掃報告書の虚偽記載を根拠に総会決議の無効化も視野に。
- 業法上の通報
- マンション管理適正化法（業務適正化指針）違反として国土交通省や都道府県の監督機関へ通報。
- 刑事責任の可能性
- 排水管を雨水管と偽って故意に保証責任を回避した場合、背任罪（刑法247条）や詐欺的行為に該当する可能性を検討し、警察への相談・告発も準備。
- 民事責任追及
- 契約条項・ガバナンス強化策
- 契約書の見直し
- 次期契約に「排水管・雨水管の区分と保証対象範囲を明確化」「虚偽記載に対する違約金・損害賠償条項」を追記。
- 第三者監査の導入
- 半年ごとに排水管・設備点検を外部専門家に実施させ、管理会社の報告書の信頼性を担保。
- 内部通報制度の整備
- 匿名で設備不具合・不正行為を報告できる窓口を設け、隠蔽行為の早期発見を図る。
- 契約書の見直し
- 住民への注意喚起と社会的意義
- 本件は、管理会社が「排水管」「雨水管」を意図的にすり替えることで、本来保証されるべき対応を逃れる典型例。
- 全国のマンション管理組合に対し、「管路の正しい区分と保証範囲を必ず契約書面・報告書で確認する」ようプレスリリースを発行し注意喚起。
- 報道提供用資料を作成し、メディアを通じて同様の事例が横行しないよう社会的監視を促進。
結論
大京アステージによる排水管偽装と雨水管扱いは、管理会社としての説明責任・誠実義務を明確に逸脱する不正行為です。管理組合は再通知・理事会説明の追及を継続しつつ、民事・区分所有法・業法・刑事責任を視野に入れた法的対応を準備します。同時に、契約書改訂や第三者監査導入などガバナンス強化策を速やかに実行し、将来的な再発を防止します。全国のマンション管理組合にも本事例を広く共有し、不正隠蔽の予防と住民保護の重要性を訴えることが喫緊の課題です。
改訂履歴
2025年6月10日 排水管カメラ調査結果が到着
大京アステージが排水管を雨水管と偽った証拠3：大京アステージは「雨水管カメラ調査」、カメラ調査実施会社リクアは「埋設排水管調査」と表記している点
2025年7月7日 排水管つまり解消工事の見積書
