なぜ報道に情報を提供したのですか？

大京アステージの不正疑惑を公にし、全国の管理組合に注意喚起すると同時に、組合員の権利を守るためです。

報道がマンション経営に与える影響は？

透明性が高まることで、大京アステージ側に改善を求める圧力をかける狙いがあります。

組合側として今後どのように動くのか？

引き続き、法的手段や監督官庁への届け出を進めるほか、マンション管理制度の制度改革に向けた提言活動を強化していきます。

ブラックボックス問題とは？

「ブラックボックス問題」とは、分譲マンションの管理運営において、管理会社の意思決定プロセスや会計処理、契約手続きなどが居住者（管理組合）から見えず、外部からの検証やチェックがほとんどできない状態を指します。具体的には、次のような要素が組み合わさることで生じます。

  1. 情報開示の不足
    • 修繕工事や業務委託の見積書・契約書の内容が適切に共有されず、根拠が不明瞭
    • 議事録や決算報告書が改ざん・未作成・未保管で、意思決定の過程が追えない
  2. 利益相反・不当利益の横行
    • 大京アステージによる「大規模修繕工事費の30％上乗せ請求」など、居住者に知られない形での利益獲得
    • 下請け・孫請け構造を利用し、実際の施工会社と管理組合間で価格を水増し
  3. 監督・チェック機能の欠如
    • 管理組合側の監査や第三者機関による定期点検が形骸化
    • 国土交通省や業界団体への報告義務はあっても、運用が追いついていない
  4. 住民の意思決定権の歪曲
    • 議案提出のタイミング操作や情報不足によって、正確な判断材料が手に入らないまま総会承認を迫られる
    • 「総会で決議を得ているから問題ない」という形式的説明に留まり、実質的な透明性確保がなされない


このような「ブラックボックス化」が放置されると、管理組合は本来の監督機能を果たせず、コストの肥大化や不正行為が長期化します。当組合では、この問題を可視化し、正当な情報開示と住民参加型の運営プロセスを実現するため、特設サイトやメディアへの情報提供を行っています。透明性を取り戻す第一歩として、ぜひ現状の課題と具体的事例をご確認ください。

大京アステージによる不正疑義の概要は？

  1. 大規模修繕工事費の30％不当利益請求
    • 実際の施工業者に対する下請け代金に対し、約30％を上乗せして管理組合と契約。
    • 見積書や契約先の実態が住民に開示されず、利益相反の疑いが濃厚。
  2. 議事録・決算書の改ざん・未作成・未保管
    • 2023年10月10日開催の第32期10月定例理事会での「偽装工事」追及議論の記録が意図的に削除／改竄。
    • 修繕積立金の使途を審議したはずの理事会議事録が所在不明となり、会計監査も形骸化。
  3. 管理規約・細則の不正改ざん
    • 本来「理事会の総会への上程」決議が必要な総会議案を理事会決議なしで総会議案化。また特別決議議案である管理規約条項の変更を形式的な総会の普通決議だけで改訂。総会議案書、議案説明書にも明記せず、住民の異議申立て権を封じた形跡。
    • 改ざん前後の文書比較で、組合に不利な文言が差し替えられている証拠を確認。
  4. 議案提出時期の操作による意思決定歪曲
    • 決算月直前や総会直前の理事会に集中して工事契約案を上程し、区分所有者が検討・異議申し立てを行う時間を奪取。
    • 「総会承認を得ているから問題ない」と形式論を盾に、実質的な透明性確保を回避。
  5. 下請け・孫請け構造の悪用
    • 実際の工事は第三者業者が行っているにもかかわらず、自社関連会社や自社協力会社を元請けに据えて価格を吊り上げ。
    • 取引先との契約書類を隠蔽し、組合側に提示されないことで不当な利益を転嫁。

これらの疑義を踏まえ、当組合では

  • 証拠資料（議事録原本、見積書、改ざん前後の管理規約等）の公開
  • 法的助言を受けた上での所轄官庁への通報・相談
  • メディアへの情報提供による社会的監視の強化

を進めています。透明性を取り戻すための今後の具体的アクションについても、随時ご案内してまいります。何かご不明点があればお知らせください。

大規模修繕工事費用の「30% の不当利益請求」の根拠は？

大規模修繕工事費用における「30％の不当利益請求」は、以下の事実・証拠に基づいています。

  1. 第32期10月定例理事会議事録（2023年10月10日）
    • 原本議事録にて、大京アステージ担当者が 「当社では標準的に下請け見積に30％を乗せて請求しています」と発言。
    • 後日、改ざん・削除前の原本議事録で該当部分の発言が完全に残されていることを証拠として保全。
  2. 外部コンサルタントによる第三者調査報告書
    • 建築コストの相場調査を委託した第三者報告書にて、同規模・同仕様の修繕工事では「平均15～20％」のマーケットマージンが相場であるのに対し、
    • 大京アステージ請求分は「28～32％」と高率であることを数値データで裏付け。

以上が「30％上乗せ請求」の根拠です。ご不明点や追加でご覧になりたい資料がございましたら、お知らせください。

議事録の改ざん・未保管について詳しく教えてほしい

以下のとおり、当組合が把握している議事録の改ざん・未保管事例について、法的背景から具体的経緯、影響、今後の対応まで詳しくまとめました。

1. 法的・規約上の義務

  • 区分所有法（第70条）：理事会および総会の議事録は「事実を明らかにした書面」で作成・保存が義務付けられています。
  • 管理規約：当組合規約でも「理事会議事録は永久、管理組合で保管する」と定められています。

これらに反して議事録を改ざん・未保管とする行為は、管理会社の説明責任・保存義務違反にあたります。

2. 発覚までの経緯と具体事例

  1. 2023年10月10日 第32期10月定例理事会
    • 当日、住民からの追及により「偽装工事（下請け見積＋30％上乗せ）」の疑義が浮上。
    • 担当者発言を含む原本議事録が作成されたが、後日理事会の配布資料から該当ページが欠落。
  2. 2023年11月以降の文書請求対応
    • 組合側が「原本の閲覧」を依頼したところ、「議事録は管理会社で保管している」「所在不明」との回答。
    • 国土交通省住宅局のガイドラインでは「組合保管が原則」とされるため、明らかな運用違反。
  3. 改ざん前後文書の比較
    • 組合が保持するPDFデータと、管理会社から再提供されたPDFデータを比較すると、
      • 発言要旨部分がまるごと削除
      • 日付・議案番号の書式が差し替えられ、改ざんの痕跡（文字の置き換え跡）が確認
  4. その他理事会議事録の未作成・未保管
    • 2025年1月26日、第33期1月定例理事会において、大京アステージから「事態報告書」が提出される。
    • 大半の理事会議事録の書面保存が行われずじまい。

3. 証拠資料一覧

資料名内容・証拠ポイント保管状況
第32期10月定例理事会原本PDF発言要旨（大規模修繕工事費用の30％が利益）記録あり組合側保管OK
同議事録PDFデータ版（管理会社再提供）発言部分削除／フォーマット差替えあり管理会社保管
メール配信ログ議事録未作成分の「要点のみ配信」証明組合側保管
第32期10月定例理事会出席理事および監事の調査報告書第32期議事録原本の真正性を裏付け組合側保管

4. 影響・問題点

  1. 透明性の喪失
    • 実際の議論経緯を把握できず、住民は正しい判断材料を得られない。
  2. 説明責任の放棄
    • 管理会社が保管責任を果たさないことで、問題の所在が曖昧化。
  3. 法令・規約違反リスク
    • 区分所有法違反による監督行政からの指導・勧告リスク。
  4. 住民信頼の毀損
    • 理事会決議の正当性・正確性に疑念を生じさせ、組合運営が停滞。

5. 今後の対応策

  1. 保存義務の徹底再確認
    • 管理会社との契約書に「議事録原本を組合保管」と明文化し、違反時の罰則規定を追加。
  2. 第三者立会いによる議事録作成
    • 総会・理事会に第三者（会計監査人など）を同席させ、議事録の正確性を確保。
  3. 官庁への報告・相談
    • 区分所有法違反の疑いとして、所轄の国土交通省住宅局へ正式相談・通報。
  4. 公開プラットフォームでの証拠提示
  5. 住民への周知徹底
    • 次回理事会開催前に住民向け説明会を実施し、議事録保管義務と改ざん防止策を共有。

今後の管理組合の対応スケジュールは？

大京アステージ対応計画書をご参照ください。

再最終通告の目的と対応計画書〜公益を追求

取材対応は対面のみ？リモートは可能？

対面、リモートとも可能です。

このサイトは何を目的としていますか？

分譲マンションの管理業務に潜む「ブラックボックス化」問題を可視化し、全国の管理組合や住民に注意喚起と行動のヒントを届けることが目的です。

なぜ株式会社大京アステージの事例が中心なのですか？

私たちの管理組合が大京アステージとの間で1年半にわたり深刻な説明責任の拒否や不正対応に直面したためです。実際の記録や証拠を通じて、構造的な問題点を示しています。

個別のトラブルを晒す「告発サイト」ではないのですか？

いいえ、公益的な問題提起を目的とした情報発信です。私たちの経験は、全国の分譲マンションでも起こり得る“構造問題”であり、制度改善に資する内容と自負しています。

他のマンションでも同じような問題が起きていますか？

はい。多くの管理組合から同様の相談や情報提供が寄せられています。「議事録改ざん」「不透明な修繕契約」「説明責任の放棄」など、似た構図が全国に広がっています。

どうすれば自分のマンションが同じ状況になっていないか確認できますか？

以下をチェックしてください：

  • 議事録が定期的に配布・保管されているか
  • 管理会社の契約内容・支払い内容が住民に開示されているか
  • 修繕工事の見積もりが相見積になっているか
    これらが不透明な場合、早急な見直しが必要です。

管理会社とトラブルになった場合、どう対応すればいいですか？

本サイト内の「全国の管理組合への提言」ページをご覧ください。交渉の基本方針、契約変更の進め方、専門家相談のタイミングなど、実践的なアドバイスを記載しています。

この活動に共感した場合、どのように関われますか？

ぜひ当サイトを他の居住者・理事会メンバー・管理組合にご紹介ください。また、類似事例の情報提供や報道機関へのご協力も大歓迎です。