交渉・折衝の実態は、記録によって初めて可視化されます。
このページでは、実際にやり取りされた通知書・申入書・回答書などの正式文書や、面談記録、交渉履歴を掲載しています。
No.9 管理規約の改ざん（総会招集権を削除）の証拠
第31期総会前理事会議事録(2023年6月15日開催) 第9号議案 管理規約の変更に関する件：承認決議なし
第31期通常総会の総会議案添付資料「管理規約改定概要」（末尾にひっそりと削除案を盛り込む）
総会議案書に削除案の記載なし
総会議案添付資料の管理規約改定概要にも削除案の記載なし
総会議案添付資料の管理規約改定詳細P84〜P102の中のP91の末尾にひっそりと削除案を盛り込む
当時の総会議長は「総会招集権削除を知らない」
第33期2月定例理事会議事録 議案5 大京アステージの件の質疑応答より抜粋
第2回面談記録：2025年3月18日 14:00〜16:00 喫茶屋らんぷ下津店
第2回面談記録より抜粋
第3回面談記録：2025年4月18日 14:00〜16:45 喫茶屋らんぷ下津店
第3回面談記録より抜粋
2025年5月15日大京アステージ回答書より抜粋
再通知書送付：2025年5月17日 21:36
再通知書より抜粋
大京アステージの再回答（2025年5月23日）
再通知書送付：2025年5月17日 21:36
No.1偽造工事_専有部分トイレ工事の証拠
管理委託契約書P15 1基幹事務 (3)は「専有部分を除く」と明記（赤線部）
「大規模修繕工事を除く修繕または保守点検などを外注業者（大京アステージ以外）に依頼する場合は、見積書の受理、発注補助、実施の確認を大京アステージが行う。」
この条項には、以下のような構造的・運用的な前提が隠れています。
- 小規模修繕・保守に限り、外部業者を利用できる枠がある。
- すなわち、日常的な給排水や電気設備点検、設備機器の保守などは、管理組合が自由に外注先を選べるが、
- その際の見積受理、発注手配、工事完了確認といった“管理業務の窓口”をすべて大京アステージが担う。
- 「大規模修繕工事」は必ず大京アステージが行うものとみなされている。
- 条項の文言上は「大規模修繕工事を除く」とだけ書かれており、表面には「大規模修繕はどこが請けるかは書いていない」ように見えます。
- しかし「小規模修繕は外注可としつつ、それすらも大京アステージが窓口となる」仕組みにしておくことで、管理組合が大規模修繕だけ大京アステージ以外に委託しようとした場合でも、見積取得や業者選定の情報が大京アステージに筒抜けになる（あるいは、そもそも交渉機会が与えられない）構造になってしまうわけです。
結果的に、
- 小規模案件であっても「請負先選定 → 見積取得 → 発注 → 実施状況の把握」まですべて大京アステージを介させられるため、管理組合側が自主的に業者を比較検討しづらい。
- 「大規模修繕は大京アステージ一社に発注するのが当然だ」という前提が契約上あらかじめ組み込まれている（条項の立て付けから読み取れる）ため、他社に見積依頼・相見積をとるまでもなく、大京アステージに丸投げされる構造になります。
この前提がもたらす問題点
- 市場競争の排除
本来、機器更新や共用部大規模修繕を行う際は、「複数社から相見積を取り、最も合理的な価格・仕様の業者を選ぶ」ことが望ましいはずです。しかし条項上、管理組合が直接他社を比較検討することをほぼ不可能にしているため、価格競争・品質競争が働かず、結果として管理費・修繕積立金の無駄遣いにつながる可能性があります。 - 情報の非対称性・透明性欠如
大規模修繕は膨大な金額が動くため、その見積内容や仕様書、仕様変更理由などを第三者視点でチェックすることが重要です。しかし「小規模案件であっても大京アステージを窓口にしなければ手配できない」という運用ルールは、- 管理組合と外部業者の本来あるべき直接的なコミュニケーションを遮断し、
- 大京アステージ以外の業者と打ち合わせする際の情報開示範囲を制限します。
これにより、いざ大規模修繕を含む本格的な見積比較を行う段階でも「そもそも他社に見積書を依頼できる体制・資料が手元にない」という状態に追い込まれやすくなります。
- 管理組合の意思決定権の制約
本来、管理組合理事会や総会での議決を通じて“工事を委託する業者を選ぶ”かどうかを最終判断すべきところ、- 小規模・定期保守案件ですら大京アステージが間に入ってお膳立てし、
- 大規模工事は大京アステージ一社で見積を作成したうえで、管理組合には承認を仰ぐだけの形式になってしまいます。
この結果、理事会や総会で他社比較の提示がなされる機会が失われ、管理組合側の「多角的に検討し判断する権利」が事実上制限されるのです。
まとめ
- 条項の裏側にある前提
この契約条項は「大規模修繕だけは大京アステージが一任される」という慣行を法的文書上に隠蔽しつつ、小規模修繕でも窓口を独占することで事実上の一社独占状態を作り出しています。 - 管理組合の立場から言うべきポイント
- 管理組合が他社を選ぶ機会を奪われている点
- 市場原理にもとづく適切な価格競争・品質担保が働きづらい点
- 情報の非対称性が深刻化し、住民の信頼を損ねかねない点
- 打つべきアクション
- 実際の運用実態を証拠化し、総会や理事会で問題提起する。
- 条項修正案（相見積義務化や外部チェック枠の新設など）を作成し、議案として取りまとめる。
- 必要であれば行政・業界団体へ相談し、第三者視点での是正を働きかける。
ねつ造・改ざんされた見積書・契約書類。
送金関連書類一式
当該工事を記録した理事会議事録（2023年10月10日第32期10月定例理事会議事録：議案5：長谷川氏より確認事項３より抜粋）
当時の理事長と大京アステージによる当該工事を記録した理事会議事録の隠蔽の証拠
当時の理事長による当該工事を記録した理事会議事録の隠蔽の証拠
No.3 大規模修繕工事に隠された不当利益の証拠
第30期12月定例理事会議事録（2021年12月12日）
第2回大規模修繕工事に関するアンケート結果を集約したデータ
第30期決算月理事会 大規模修繕検討経緯報告会議事録（2022年4月17日）
第30期6月総会前理事会議事録（2022年6月12日）
2023年10月10日第32期10月定例理事会議事録：議案5：長谷川氏より確認事項３ 不当利益は大規模修繕工事代金の30%。
No.11 大京アステージ事業管理部コンプライアンス課への依頼事項
隠蔽後に保管された「捏造議事録」2023年10月10日第32期10月定例理事会議事録
第32期10月定例理事会の副理事長・書記担当理事による証言記録：2024年3月20日の決算月理事会における議事録
出席役員全員を議事録署名人とする決議（2023年10月～2024年4月）
出席役員全員を議事録署名人とする決議（2023年10月～2024年4月）の取消し決議
2025年5月18日開催第33期5月定例理事会：隠蔽議事録を真実と承認した決議要旨（赤枠部分の抜粋画像含む）
No.6 管理組合役員改選への不当介入
捏造された「役職決定会議事録」（2024年3月20日以降に作成）
書記担当理事の証言
管理規約該当条文（第34条2項・3項、第50条2項3号、第53条11）
★No.4 通常総会委任状への不正行為 ★No.5 通常総会議決権行使書への不正行為
委任状関連資（変更された委任状）
第33期10月定例理事会議事録
第33期2月度理事会打合せ議事録
訪問記録・交渉記録
No.17防火管理業務委託の件
No.6 管理組合役員改選への不当介入 第33期2月定例理事会議事録 議案2 その他④⑤
No.13 雨水管のカットと排水管偽装工事の件
2021年1月27日 第29期1月定例理事会議事録（抜粋）
2021年4月30日・7月31日 支払い実績
管理委託契約書 抜粋
2025年2月発行 理事会だより
2025年3月22日 排水管清掃報告書
2025年1月30日 保守点検指摘事項報告書を受領 機能停止や安全上問題がある状態もしくは法令に適合しないと指摘され、住民へ報告。
2025年5月18日 第33期理事会議事録 抜粋
排水管を雨水管と偽った現場写真
雨水管カットの証拠写真 （実際に切断・清掃された時の管の写真。）
No.8 各種修繕改修工事と管理費等の値上げについて及びNo.7 管理業務に関する善管注意義務違反
第31期理事長の回答書（代理人弁護士 内容証明 5）（代理人弁護士 内容証明 ７）
「4工事と管理費アップ」を住民に知らせた理事会だより2025年1月号「
5 第31期理事長による管理規約違反（第36条1項）及び善管注意義務違反」より抜粋
No.7 管理業務に関する善管注意義務違反
第31期臨時総会前理事会議事録
No.14 大規模修繕工事施工の外壁タイル剥がれの件
2025年5月18日理事会議事録より抜粋
第2回大規模修繕工事アフター2年点検報告書（2025年3月24日付）
第2回大規模修繕工事施工前 工事説明会資料
大京アステージ担当者からのメール回答（2025年4月24日）
第31期・第32期理事長の共謀案件（★印）へのご照会書
★No.4 通常総会委任状への不正行為
3 第32期通常総会（2024年7月27日開催）の議決権行使書及び委任状に提出期限2024年7月17日以降の2024年7月20日、7月21日の二日間にわたり内海孝弘氏(802号室)と陳元亨氏（代理人篠原幹子803号室）が委任状の受任者(代理人)が私になっていた委任状提出者を訪問され、お一人につき20～30分かけて「委任状の受任者（代理人）を私から議長（貴殿）へ変更して欲しい」などの説得をされたとのことですがご記憶で結構です時系列、箇条書きで構いませんので、下記事項A,B,C,Dそれぞれ具体的にお答え下さい。
A 貴殿の手元に大京アステージのどなたが議決権行使書及び委任状を持って来られたのですか。
B 大京アステージのどなたからどのようなアドバイスや提案などがあり、内海孝弘氏(802号室)と陳元
亨氏（代理人篠原幹子氏803号室）が訪問することとなったのですか。
C 委任状の受任者(代理人)が私になっていた委任状提出者の中でどなたが委任状の受任者（代理
人）を私から議長（貴殿）へ最終的に変更されたのですか。
D 貴殿や貴殿の奥様、また大京アステージ担当者鈴木健斗氏及び堀健次郎氏他は訪問されなかったの ですか。内海孝弘氏(802号室)と陳元亨氏（代理人篠原幹子氏803号室）以外に委任状の受任者(代理 人)が私になっていた委任状提出者を訪問された方がいらっしゃれば、その方はどなたか教えてください。
★No.5 通常総会議決権行使書への不正行為
4 第32期通常総会 第5号議案 各戸遠隔式水道メーター及び集中検針盤取替工事の実施に関する件の採決時の不正集計ですが、この事実を貴殿は総会での採決の前に、事前にご存じでしたか。
★No.6 32期管理組合役員改選への不当介入
6-1 第31期通常総会第12号議案「第32期管理組合役員改選に関する件」ですが、第32期決算月理事会議事録（2024年3月20日開催）によりますと当時監事の加島氏(701)は「例年通りの方法で役員候補者を定めた」と証言されておられます。しかし、一方で第31期全役員による「確認書」によりますと「役員役職である理事長職、副理事長職を決議し、2023年7月23日開催の第31期通常総会へ上程した」と記されております。この確認書記載内容は管理規約第34条2項3項、第50条2項3号及び第53条(11)の「総会は理事および監事を選任または解任する(役員を選任または解任する)。」「理事会は理事長、副
理事長、会計担当理事および書記担当理事の選任および解任」に違反した行為の証拠とな
ります。
上記の加島氏の証言「例年通りの方法で役員候補者を定めた」は理事長、副理事長といった役員役職を第31期総会前理事会で承認決議していないこととなります。
これが事実であるとすると2023年6月15日開催の総会前理事会議事録は理事会議事録作成人である第31期理事長(鈴木和人氏704)によってねつ造され、また第31期通常総会議案説明書第12号議案「第32期管理組合役員改選に関する件」の記載内容は総会議案書などの資料作成人である大京アステージ及び第31期理事長(鈴木和人氏704)によってねつ造された理事長職・副理事長職・監事という役員役職を総会議案とし総会で審議させたこととなり極めて悪質性の高い不正行為と言えます。
事実はどちらでしょうか？
第32期決算月理事会議事録（2024年3月20日開催）記載の加島氏(701)の証言による「例年通りの方法で役員候補者を定めた」のか、ご提出頂いております第31期全役員による「確認書」記載の「役員役職である理事長職、副理事長職を決議し、2023年7月23日開催の第31期通常総会へ上程した」のかお答え下さい。
6-2 2023年9月19日開催の第32期第1回目の9月定例理事会以降の理事会レジュメ資料に会計職(前野氏801)・書記職(内海氏802)との記載があり、貴殿から2023年10月7日付ご提出頂きました書面によりますと「第32期理事長の貴殿は役職(会計・書記)を役職決定会で決定した」とご回答されておられます。
一方、2023年7月23日付の「役職決定会議事録」及び大京アステージ様からの2024年2月2日付の回答書では「役職(会計・書記)は決定していない」とされております。
役職決定会は開かれたのですか？また添付の役職決定会議事録が作成されご署名されたのはいつ頃ですか？お答え下さい。
※「役職決定会議事録」：過去31年間役職決定会議事録は作成されたことはありません。毎年総会後に新年度の役員が集まり、話し合って決めた役職（理事長・副理事長・会計・書記）の報告を兼ねて総会議事録に記載しています。
※念の為、最下部に「役職決定会議事録」と「大京アステージ様からの2024年2月2日付の回答書に関するご説明書」を添付します。
★No.7 管理業務に関する善管注意義務違反(理事会議事録の変造など)
7 2024年6月23日 (日) 10:00開催の第32期総会前理事会 議案2総会議題の検討 第9号議案 第33期管理組合役員改選に関する件において、理事会議長（704鈴木氏）が本件とは別件の「確認書の件」で招集した議決権を有していない第31期（前期）役員を本件採決に加担させ、また本件審議に参加させ「住戸を離したグループ化による輪番制は違う階の方とのコミュニケーションをとることができるので良い」などの意見を私の代理人以外の理事会出席者全員に順次発言させ、また2024年6月に開催した「役員選出方法の意見交換会」での最終的な結論であった「例年の従来通りの輪番制による管理組合役員の選出方法」を無視した管理組合役員の選出方法を総会へ上程されております。また第31期（前期）役員の招集理由である「確認書」の件を審議することはありませんでした。このような総会前理事会審議を議長として行ったことに関して弁明書のご提出をお願いします。
★No.8 「形式的な総会承認」に依存する構図をつくり出し、各種修繕改修工事と管理費等を値上げ
5 第31期理事長による管理規約違反（第36条1項）及び善管注意義務違反の件ですが、4件にも及ぶ約650万円の工事契約、また毎月の委託費やメンテナンス料金などの値上げの提案が理事会で大京アステージより行われた訳ですが、理事会審議において何故すんなり総会へ上程するだけになったのですか。
No.3 大規模修繕工事に隠された不当利益
長谷工リフォーム・大京穴吹建設：公正取引委員会は「独占禁止法違反（不当な取引制限）の疑い」で立ち入り検査した。
2025年7月18日回答書
